Entender la Ley de Propiedad Horizontal puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso en la gestión de propiedades compartidas. Sin embargo, eso no es todo, te servirá para potenciar la inversión, minimizar riesgos y mejorar la reputación corporativa. ¡Continúa leyendo!
¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (o Ley 675 de 2001) regula la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
Importancia de Conocer la Ley de Propiedad Horizontal
Entender Ley de Propiedad Horizontal desde una perspectiva estratégica y de negocio es clave tanto para las empresas líderes como para sus Juntas Directivas debido a que esta legislación afecta directamente la gestión y el rendimiento de activos inmobiliarios compartidos, como centros comerciales, complejos residenciales o edificios de oficinas.
Conocerla les permite tomar decisiones informadas para optimizar la inversión y la operación de estos activos, además de minimizar riesgos legales y litigios, junto con mejorar la satisfacción de los clientes o residentes, lo que puede traducirse en una ventaja competitiva en el mercado inmobiliario, entre otros mercados, y transformarse en un movimiento clave para el desarrollo, el crecimiento o la expansión del negocio dentro del territorio colombiano.
Principales Aspectos de la Ley
La Ley de propiedad horizontal (o Ley 675 de 2001) se enfoca en cinco aspectos fundamentales: función social y ecológica de la propiedad, conveniencia pacífica y solidaridad social, respeto a la dignidad humana, libre iniciativa empresarial y derecho al debido proceso.
Con base en esto, entendemos que los reglamentos de propiedad horizontal deben respetar su función social y ecológica, ajustándose a lo dispuesto en la normatividad urbanística. También, deben de propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.
Asimismo, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común, además de inspirar el respeto por la dignidad humana durante el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la Ley de Propiedad Horizontal.
En esta misma línea, tanto la Asamblea como el Consejo de Administración (también llamado Junta Directiva) deberán realizar un debido proceso previo a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones.
Administración y Toma de Decisiones
La Ley de Propiedad Horizontal establece una estructura para la administración de este bien y para asegurar que los propietarios puedan ejercer sus derechos.
¿Cómo lo hace?
¡Es simple! Pero si no estás familiarizado con la gobernanza y su estructura, te recomendamos que después le mires a nuestro artículo: Gobierno Corporativo: Lo que todo empresario debe saber.
De momento, no te preocupes. Aquí te explicamos lo que necesitas saber.
Primero, crea el órgano de dirección de la persona jurídica denominado “Asamblea General de Propietarios”, conocido comúnmente como “Asamblea de Copropietarios”. Este órgano se compone por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. De esta forma, todos los propietarios ejercen su derecho a participar y votar en las deliberaciones. Es importante recordar que el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad. Asimismo, todos los miembros de este órgano están obligados a cumplir las decisiones adoptadas incluso para los ausentes o disidentes, el Administrador de la Propiedad Horizontal y los demás órganos.
¿Las decisiones de la Asamblea pueden ser impugnadas?
La respuesta es sí. Tanto el Administrador como el Revisor Fiscal y los propietarios pueden impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios cuando estas no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.
Funciones de la Asamblea General de Propietarios
Puedes encontrar en el Artículo 38 de la Ley de Propiedad Horizontal enumerada funciones y atribuciones que tiene este órgano. Te compartimos aquí algunas de ellas. El resto las puedes encontrarlas en el artículo ya mencionado, en los decretos reglamentarios y en el reglamento de propiedad horizontal.
- Nombrar y remover libremente al Administrador (y a su suplente cuando fuere el caso) para períodos determinados y fijar su remuneración.
- Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo (o Junta Directiva) y el Administrador.
- Nombrar y remover libremente a los miembros del Comité de Convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
- Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
- Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que, en su defecto, será de un año.
- Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
- Decidir, salvo en el caso que corresponda al Consejo de Administración (Junta Directiva), sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
- Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
El Administrador de la Propiedad Horizontal
La Asamblea nombra al Administrador de manera directa, a menos que haya previamente creado y nombrado un Consejo de Administración (Junta Directiva). En ese caso, es este órgano quien nombre al Administrador de la Propiedad Horizontal, pero ¿qué función tiene?
Pues bien, el administrador es el encargado de representar legalmente a la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto. Es decir, el administrador responde por los perjuicios que, por dolo o culpa, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Asimismo, se presume la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
Vale la pena enfatizar que los actos y contratos el Administrador celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Derechos y Obligaciones de los Propietarios
Antes de ahondar en los derechos y las obligaciones de los propietarios, es bueno que tengas presente que los bienes privados o de dominio particular deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto.
Asimismo, la propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad, estos últimos también deben señalarse en el reglamento interno y se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
Los coeficientes se determinarán:
- La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.
- El porcentaje de participación en la Asamblea General de Propietarios.
- El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.
Con esta primera parte entendida, podemos entrar en detalle respecto a las obligaciones de los propietarios de bienes de dominio:
- Los bienes deberán ser utilizados según lo en el reglamento de propiedad horizontal.
- No se puede ejecutar actos que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto.
- No se deben producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
Nota: Si la propiedad tiene uso comercial o mixto, el propietario (o sus causahabientes) podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo la autorización de la Asamblea.
- Deberán realizar reparaciones de forma inmediata en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado.
- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones.
- Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás.
Nota: en estos dos últimos casos se necesitará la autorización de la Asamblea y el previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
Muy bien, ya vimos las principales obligaciones, pero ¿cuáles son los derechos de los propietarios ?.
- Cada propietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada, es decir, que puede vender, enajenar, gravar o ceder su tenencia a cualquier título.
- El propietario tiene derecho a usar áreas comunes siempre y cuando lo haga según el destino de estos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios.
- Los propietarios tienen derecho a vivir en un ambiente limpio, saludable y estético.
Esperamos que este artículo te haya sido de ayuda. Recuerda siempre asesorarte con expertos en la materia antes de tomar decisiones estratégicas para tu organización.
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